MODELO DE ANÁLISIS A CINCO AÑOS
Análisis primero.
Propiedades después.
Cap rate y NOI muestran una fotografía. ECOS analiza la película completa: ingresos, riesgo, operación y salida antes de comprometer el capital.
01 · LEER02 · ESTRESAR03 · DECIDIR
ACTIVO · BASEEN ANÁLISIS
CAP RATE ANUNCIADO7.00%
Parece suficiente hasta que cambias una variable.
VACANCIA6.0%
GASTOS+4.2%
SALIDA7.50%
01 / EL CRITERIO
Un buen número de entrada puede esconder una mala decisión.
El cap rate divide el NOI actual entre el precio. Es útil, pero no anticipa si el inquilino se irá, si los gastos crecerán más rápido que las rentas o si el mercado exigirá un mayor retorno cuando llegue el momento de vender.
ECOS convierte esos “¿qué pasaría si…?” en una lectura visible.
CAP RATE=NOI ACTUAL÷PRECIOSolo una parte de la decisión
02 / CENTRO DE ANÁLISIS
Una metodología.
Ocho diagnósticos.
Selecciona el activo. ECOS mostrará únicamente las variables y fórmulas que corresponden a esa decisión.
00
Poder de compra
Cuánto inmueble puede comprar tu capital
Deuda · DSCR · NOI mínimo↘01Comercial
Retail, oficinas médicas y bodegas
NOI · SF · leases↘02Multifamily
Apartamentos y comunidades de renta
Unidades · rent roll↘03Terrenos
Desarrollo comercial y residencial
Zoning · densidad↘04Airbnb
Renta corta y vacacional
Noches · ADR↘05Comprador
Vivienda principal para vivir
Pago · cierre · patrimonio↘06Vendedor
Valor, gastos y net sheet
Neto · deuda · ganancia↘07Fix & Flip
Comprar, reparar y vender
ARV · rehab · ROI↘LECTURA PARA EMPRESARIOS
Una franquicia rentable también necesita un local sostenible.
Revisa qué están priorizando los compradores en 2026 y cómo la ubicación, el lease, el costo de ocupación y el capital de trabajo afectan la decisión.
01 / COMERCIAL
Retail, oficinas médicas
y bodegas.
Analiza vacancia por pies², estabilidad del inquilino, gastos, escalaciones y salida. Selecciona un escenario o ajusta los supuestos.
SUPUESTOS DEL ACTIVOUSD
Supuesto educativo: gastos operativos iniciales equivalentes al 38% del ingreso bruto estimado.
PERFIL DE RIESGOEn observación
42/100
NOI AJUSTADO
$1,034,981 acumulado¿QUÉ SIGNIFICA ESTE RESULTADO?
Es un semáforo de la inversión, no una garantía ni una nota escolar. Mientras más alta sea la puntuación, mejor es el equilibrio entre ingresos, vacancia, gastos, estabilidad del inquilino y posible venta futura.
PUNTUACIÓN ECOS66/100
Operación aceptable; finanzas no viables
La operación obtiene 66/100, pero la inversión no es financieramente viable con este precio y financiamiento: el ROI estimado a cinco años es -41.6%. Renegociar precio, aporte inicial o condiciones de deuda antes de avanzar.
80–100Sólida
65–79Favorable con condiciones
50–64Validar antes de decidir
35–49Riesgo elevado
0–34No avanzar
Calidad del NOI13/20
88.5% conservado
Vacancia16/20
6.0% proyectada
Gastos y escalaciones7/20
-1.2% de diferencia
Estabilidad del inquilino14/20
72/100
Riesgo de salida16/20
+0.50% vs. entrada
✓ Vacancia: 6.0% proyectada.
✓ Riesgo de salida: +0.50% vs. entrada.
! Gastos y escalaciones: -1.2% de diferencia. Confirmar recuperaciones y modelar impuestos, seguros y mantenimiento por separado.
Primero verás un formulario breve. Después se habilitan tu PDF y la agenda.
RECORRIDO COMERCIAL
Cinco preguntas antes de decir sí.
01
FACTOR · VACANCIA
El espacio vacío no solo deja de producir.
También genera costos de recuperación, incentivos, comisiones y tiempo sin ingreso. ECOS separa la vacancia actual del riesgo futuro de renovación.
¿Cuánto capital soporta el activo antes de romper el retorno esperado?
02Vacancia por unidades.
MULTIFAMILY
Vacancia por unidades.
Riesgo por ingreso.
Una unidad vacía, una concesión y una renta no cobrada afectan de manera distinta la ocupación económica.
Supuestos
Lectura ECOS
QUÉ HACER AHORARevisar antes de ofertar
La prioridad es riesgo de salida: Usar un cap de salida conservador y probar menor crecimiento del NOI.
Ocupación económica12/20 · 91.9%
Control de gastos12/20 · 41.5%
Rentas vs. gastos12/20 · -1.0%
Diversificación16/20 · 24 unidades
Riesgo de salida7/20 · +1.01%
Mide disponibilidad, pero no concesiones ni morosidad.
El ingreso efectivo descuenta vacancia, concesiones y collection loss.
PUNTUACIÓN ECOS · 59/100Requiere validación
La prioridad es riesgo de salida: Usar un cap de salida conservador y probar menor crecimiento del NOI.
Ocupación económica12/20
Control de gastos12/20
Rentas vs. gastos12/20
Diversificación16/20
Riesgo de salida7/20
Documentos para validar
Rent roll por unidad+
Confirma ocupación, renta, depósitos, morosidad, lease start y lease end.
T-12 mensual+
Valida ingresos cobrados, gastos, estacionalidad y NOI real.
Leases y concessions report+
Revela meses gratis, descuentos, renovaciones y vencimientos.
Inspecciones y capital needs+
Cuantifica unidades fuera de servicio, roof, HVAC y reservas futuras.
03No hay vacancia.
TERRENOS
No hay vacancia.
Hay capacidad y ejecución.
El valor depende de lo que realmente puede aprobarse, construirse y venderse después de restricciones y costos.
Incluye el costo vertical estimado de construir la plaza. Sin este dato, el margen del proyecto quedaría exagerado.
Supuestos
0 significa que son supuestos iniciales; 100 significa que zoning, capacidad, acceso, utilities y proceso de aprobación están documentados.
Lectura preliminar
QUÉ HACER AHORAValidar y negociar las condiciones
La prioridad es carga de desarrollo: Confirmar utilities, acceso, drenaje, impact fees y costos fuera del lote.
Área aprovechable16/20 · 82.0%
Margen del proyecto20/20 · 34.5%
Carga de desarrollo3/20 · 91.3%
Validación y permisos11/20 · 55/100
Resistencia al sobrecosto20/20 · 22.3%
Wetlands, easements, buffers, setbacks y stormwater pueden reducirla.
No es una aprobación. Debe confirmarse con zoning, site plan, acceso y utilities.
PUNTUACIÓN ECOS · 70/100Favorable con condiciones
La prioridad es carga de desarrollo: Confirmar utilities, acceso, drenaje, impact fees y costos fuera del lote.
Área aprovechable16/20
Margen del proyecto20/20
Carga de desarrollo3/20
Validación y permisos11/20
Resistencia al sobrecosto20/20
Documentos para validar
Zoning y future land use+
Confirma uso, densidad, FAR, altura, setbacks y proceso de aprobación.
Survey, wetlands y flood data+
Define área utilizable, easements, accesos y restricciones ambientales.
Utility availability y capacity letters+
Comprueba agua, sewer, electricidad y costos de conexión.
Concept plan y presupuesto civil+
Convierte capacidad teórica en lotes o pies² realmente desarrollables.
03CUnidades, costo,
TERRENO · MULTIFAMILY
Unidades, costo,
NOI y valor de salida.
Para desarrollar apartamentos o unidades de renta desde el terreno.
Supuestos del desarrollo
Lectura del proyecto
QUÉ HACER AHORARediseñar o renegociar antes de invertir
La capacidad o el uso pueden ser posibles, pero el valor proyectado no cubre todos los costos. Reducir precio o costos, mejorar una salida validada o detenerse antes de comprometer capital.
Retorno anualizado3/20
Ganancia preliminar3/20
Tiempo de ejecución16/20
Validación del NOI12/20
Riesgo de salida12/20
03DEspacios, ocupación
TERRENO · PARQUEADERO
Espacios, ocupación
e ingreso operativo.
Para parking, almacenamiento de autos, flotas o vehículos recreativos cuando el uso esté permitido.
Supuestos operativos
Lectura del proyecto
QUÉ HACER AHORAValidar y negociar las condiciones
La prioridad es permiso de uso: Confirmar zoning, acceso y requisitos físicos.
Cap sobre costo20/20
Margen de valor preliminar16/20
Tiempo para estabilizar16/20
Permiso de uso8/20
Operación y seguridad12/20
03EComprar, conservar
SOLO LA TIERRA
Comprar, conservar
y vender después.
Proyecta los gastos de compra, el valor anual, el costo de mantenerla y el neto al vender entre los años 1 y 5.
Supuestos de la tierra
Supuestos principalesApreciación: 5.0% · gastos de venta: 8.0%Costo anual de mantenimiento: $1,200 · total para adquirir: $48,150Punto de equilibrio: año 6
Proyección de valor · años 1–5
AÑOVALORPATRIMONIOGASTOS VENTANETOGANANCIAROI
1$47,250$2,250$3,780$43,470-$5,880-11.9%
2$49,613$4,613$3,969$45,644-$4,907-9.7%
3$52,093$7,093$4,167$47,926-$3,824-7.4%
4$54,698$9,698$4,376$50,322-$2,628-5.0%
5$57,433$12,433$4,595$52,838-$1,312-2.4%
La ganancia y el ROI descuentan el dinero utilizado para comprar, los gastos acumulados de mantener la tierra y los gastos estimados al vender. La apreciación no está garantizada y debe respaldarse con comparables.
Qué debe validarse
Solicita una estimación de cierre a la compañía de título antes de comprar y una estimación neta del vendedor antes de vender. Las responsabilidades de título, impuestos documentales, registro y otros cargos pueden cambiar según el contrato y el condado.
03F¿Cuánto recibe
VENDEDOR · SOLO TERRENO
¿Cuánto recibe
después del cierre?
Una estimación neta separada para quien ya posee la tierra y quiere venderla sin construir.
Datos del vendedor
Estimación neta del vendedor
El monto definitivo lo prepara la compañía de título.
No incluye el cálculo de impuestos personales.
03B¿En cuánto debe venderse
TERRENO + UNA CASA
¿En cuánto debe venderse
para ganar?
Este diagnóstico es para un lote individual y una sola vivienda. No usa densidad, FAR ni valor por lote.
Costos del proyecto
Precio de venta y ganancia
Incluye el costo de vender para no reducir la ganancia deseada.
El mercado, no el costo, determina el precio máximo alcanzable.
PUNTUACIÓN ECOS · 59/100Rentable, pero debajo de la meta
Proyecto preliminarmente rentable, pero no alcanza la ganancia objetivo. Antes de avanzar, reducir al menos $5,000 en costos o confirmar mediante comparables que el precio de venta puede superar los $555,435.
Margen de venta12/20
Precio necesario vs. mercado7/20
Contingencia12/20
Tiempo del proyecto16/20
Retorno anualizado12/20
04La vacancia se mide
AIRBNB · RENTA CORTA
La vacancia se mide
por noches.
La ocupación sin ADR, estacionalidad, permisos y costos de operación no explica la rentabilidad real.
0 significa que no se ha confirmado; 100 significa que las reglas y licencias están documentadas para esta propiedad.
PUNTUACIÓN ECOS · 37/100Riesgo elevado
La prioridad es flujo después de deuda: Revisar precio, pago inicial, tasa, ADR, ocupación y gastos.
Ocupación por noches16/20 · 69.7%
Flujo después de deuda3/20 · -$1,723
Cobertura de deuda3/20 · 0.47x
Permisos y reglas12/20 · 60/100
Retorno a cinco años3/20 · -37.6%
Supuestos
Lectura ECOS
Usa 12 meses y separa noches bloqueadas por mantenimiento o uso personal.
El prestamista debe confirmar la deuda y cualquier reserva exigida.
PUNTUACIÓN ECOS · 37/100Riesgo elevado
La prioridad es flujo después de deuda: Revisar precio, pago inicial, tasa, ADR, ocupación y gastos.
Ocupación por noches16/20
Flujo después de deuda3/20
Cobertura de deuda3/20
Permisos y reglas12/20
Retorno a cinco años3/20
Documentos para validar
Historial y calendario de reservas de 12–24 meses+
Valida noches, ADR, cancelaciones, estacionalidad e ingreso cobrado.
Estados de las plataformas y P&L+
Comprueba comisiones, limpieza, servicios, administración y reposición.
Reglas de ciudad, condado y HOA+
Confirma que la renta corta esté permitida y qué licencias exige.
Loan Estimate y términos del préstamo+
Confirma tasa, pago, reservas y evaluación crediticia del prestamista.
05No se mide por NOI.
VIVIENDA PRINCIPAL
No se mide por NOI.
Se mide por sostenibilidad.
El objetivo es entender el pago completo, la comparación con alquilar y el patrimonio potencial a cinco años.
Este monto se suma al efectivo para cerrar. No repitas aquí gastos que ya estén incluidos en el porcentaje de costos de cierre.
Supuestos del comprador
Dinero necesario y pago mensual
No incluye reservas adicionales que pueda exigir el prestamista.
Muestra un costo mensual más completo que solo la hipoteca.
PUNTUACIÓN ECOS · 71/100Favorable con condiciones
La prioridad es pago frente a alquiler: revisar precio, tasa, HOA, seguro y pago inicial.
Pago frente a alquiler7/20
Pago inicial20/20
Efectivo para cerrar14/20
Patrimonio a cinco años20/20
Validación de condición10/20
Documentos para validar
Estimación del préstamo+
Confirma tasa, APR, pago, efectivo para cerrar y costos del financiamiento.
Estimado de impuestos y seguro+
Evita usar únicamente los costos actuales del vendedor.
HOA, reservas y cuotas extraordinarias+
Revela pagos mensuales, restricciones y posibles derramas.
Inspección y presupuesto de mantenimiento+
Cuantifica techo, HVAC, plomería, electricidad y reparaciones futuras.
06¿Cuánto vale vender?
VENDEDOR RESIDENCIAL
¿Cuánto vale vender?
Estimación neta preliminar.
Estima precio, gastos, todas las deudas que deben pagarse al cierre, dinero neto y ganancia antes de firmar el acuerdo de listado.
Datos de la venta
El pago inicial no se introduce de nuevo: ya forma parte del precio original de compra. La depreciación, recaptura y exclusiones requieren confirmación de un contador.
Estimación neta preliminar
Es el cheque estimado antes de impuestos personales.
Se muestra separada del neto y debe revisarse con un contador.
PUNTUACIÓN ECOS · 73/100Favorable con validaciones pendientes
Con los datos introducidos, el neto preliminar es $167,250. Antes de firmar el acuerdo de listado, confirme el precio alcanzable, todas las deudas y los gastos reales del cierre.
Precio respaldado14/20
Deudas verificadas16/20
Gastos de venta13/20
Neto disponible18/20
Base y posible ganancia12/20
07Comprar, reparar
FIX & FLIP
Comprar, reparar
y vender con margen.
Calcula el costo completo, el capital propio, financiamiento, ARV, ganancia y retorno.
Adquisición, obra y salida
Financiamiento
Costos mensuales durante el proyecto
Lectura del proyecto
Incluye los costos financieros introducidos.
Se muestra separado del ROI sobre el costo total.
PUNTUACIÓN ECOS · 53/100Requiere validación
La prioridad es el ROI del proyecto: negociar la compra, la rehabilitación o el precio de salida.
ROI del proyecto7/20
Ganancia estimada12/20
Base frente al ARV10/20
Contingencia12/20
Tiempo y salida12/20
QUIÉN ESTÁ DETRÁS DEL MODELO ECOS
Análisis con criterio.
Acompañamiento con estrategia.
Soy Maribel Luque, Realtor® y asesora comercial y residencial en Florida. Creé ECOS para ayudar a compradores e inversionistas a evaluar el ingreso, el riesgo, la operación y la salida antes de comprometer su capital.
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ASESORA
Maribel Luque
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